BOE de 17.2.2022

- Resolución de 31 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcudia a inscribir una escritura de compraventa.

Nota: Mediante escritura otorgada el 2 de septiembre de 2021, don M.J.D., «de nacionalidad británica, cuya ley nacional ha sido tenida en cuenta para calificar su capacidad, casado en régimen legal de separación de bienes del Derecho Británico» junto con los dos copropietarios (solteros), con carácter privativo, de una vivienda, la vendieron.
La registradora suspendió la inscripción porque, a su juicio, aunque se indica que el referido copropietario está casado en régimen de separación de bienes de Derecho británico, no se indica si la vivienda es o no la habitual de la familia o si, de acuerdo con el derecho que rija los efectos de su matrimonio, los cónyuges pueden disponer libremente de la vivienda que consta a su nombre.

Tratándose de personas casadas, la titularidad registral de los bienes queda afectada por el régimen legal o convencional aplicable a los efectos patrimoniales del matrimonio, de modo que dicho régimen influye sobre el poder de disposición que cada cónyuge ostenta respecto de los bienes integrantes del patrimonio, bien sea privativo de alguno de ellos o común.
En el presente caso consta determinado que la ley material aplicable a los efectos patrimoniales del matrimonio del vendedor es la supletoria vigente en Gran Bretaña, de separación de patrimonios.
Respecto de la exigencia de la indicación sobre el carácter de la vivienda objeto de la venta (si es o no la habitual de la familia), entiende la registradora que «teniendo en cuenta la trascendencia que un acto de esta naturaleza puede tener en el matrimonio, por la limitación de orden público contenida en el art. 12 del Código Civil, se considera prudente incorporar una manifestación sobre el carácter de la vivienda vendida, similar a la regulada en el art. 1320 del Código Civil».
Ciertamente, la posible aplicación de la norma del artículo 1320 del Código Civil, o el análogo artículo 4.3 del texto refundido de la compilación del derecho civil de las Islas Baleares, aprobado por el Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, puede basarse en razones de orden público. Así resulta también de lo dispuesto en el Reglamento (UE) n.º 2016/1103, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos matrimoniales, aplicable desde el 19 de enero de 2019 (en relación con las parejas no casadas, véase la Resolución de la DGRN de 10 de mayo de 2017). Conforme al artículo 30 y al considerando 53 de dicho Reglamento, la vivienda habitual constituye una excepción a las reglas generales sobre la ley aplicable determinada por el mismo, como excepción basada en lo que denomina el instrumento, en la traducción española, «leyes de policía» –normas imperativas–.

No obstante, debe tenerse en cuenta que, como ya puso de relieve la DGRN en Resolución de 27 de junio de 1994, la finalidad del artículo 1320 del Código Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente, lo que exige examinar si una cuota pro indiviso del bien dispuesto da derecho a ocuparlo en su totalidad.

La Resolución DGRN de 10 de noviembre de 1987, en un supuesto similar al presente, afirmó que no deben exagerarse en la calificación registral las exigencias formales, ni imaginarse hipotéticos derechos individuales de un comunero sobre el uso o goce de la cosa común, los cuales no derivarán naturalmente del título de comunidad, sino de un eventual acuerdo comunitario, que no consta, y que, por cierto, vendría a entorpecer la extinción de la comunidad; interpretando, además, que el consentimiento o la autorización que prevé el artículo 91 RH para la inscripción del acto impositivo exige que el derecho que se transmita sirva de soporte para la constitución en él de la vivienda habitual. Y añadió que si nadie debe permanecer en la indivisión y cualquiera de los comuneros puede obligar por la vía de la acción de división a extinguir la comunidad por medio de la venta de la vivienda, al ser ésta indivisible, esta forma de extinguir la comunidad no puede verse condicionada al consentimiento de los cónyuges de los otros titulares, ni a la autorización judicial supletoria, pues ello supondría introducir un condicionamiento o limitación a la acción de división que es de orden público, favorecida y estimulada por el legislador (también las Resoluciones de 23 de julio de 2011, 18 de noviembre de 2015 y 29 de octubre de 2020).

Por otra parte, en relación con la exigencia expresada por la registradora respecto de la indicación expresa acerca de la libertad de disposición sobre la vivienda de acuerdo con la ley que rige los efectos del matrimonio del vendedor, debe tenerse en cuenta que –aun dejando al margen que, como es conocido, en el sistema legal británico la absoluta separación de patrimonios de cada uno de los cónyuges conduce a la libre administración y disposición de cada uno sobre sus bienes propios– el notario autorizante ha hecho constar que ha tenido en cuenta la ley nacional del disponente.

De las anteriores consideraciones se desprende que son excesivas e infundadas las exigencias expresadas por la registradora en su calificación, exigencias que no se imponen a españoles y dificultarían no solo la transmisión sino el acceso al crédito para la financiación de bienes inmuebles a un no nacional. Por lo demás, la exigencia –ciertamente conjetural– relativa a la existencia de un hipotético «constructive trust», que lleva a la registradora a concluir que «es recomendable conocer el carácter de la vivienda, y en el caso de que sea la familiar, que el otro cónyuge preste su consentimiento a la venta de ésta», resulta incompatible con el orden público español, como ha quedado expuesto. Y, en definitiva, por razón de la materia debe entenderse aplicable, en aras a la seguridad jurídica, el artículo 10.8 CC y con ello inexigibles las manifestaciones y requisitos a que se refiere la registradora (véase la citada Resolución de 10 de mayo de 2017).

Por todo lo anterior, la DGSJyFP acuerda estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

Nota 2: De los datos aportados del texto de la resolución es difícil establecer con exactitud las fechas relevantes a efectos de la aplicación de las normas citadas (y no citadas), pero me surge la duda de la aplicación del Reglamento 2016/1103 y del artículo 10.8 CC.

[BOE n. 41, de 17.2.2022]