Nota: El objeto de esta resolución es un contrato de compraventa mediante el cual se transmitía el dominio de una finca rústica, por mitades indivisas, a un matrimonio que actuaba representado por un tercero. El registrador denegó la inscripción en el registro por tres motivos, de los cuales a nosotros nos interesan dos.
El primer motivo es por ser uno de los adquirentes nacional extracomunitario y no haberse acreditado el otorgamiento de la autorización militar necesaria para la adquisición de la finca rústica. Hay que decir que en la escritura se sujetó la compraventa a condición suspensiva: "Esta compraventa se hace bajo condición suspensiva de aportación de la autorización militar para la compra de la finca rústica descrita en esta escritura por parte del señor E.; requisito legal necesario para la venta, de manera que quedará sin efecto por falta o por imposibilidad de la obtención de dicha autorización militar, en el plazo de doce meses a contar desde la fecha de la presente escritura, en cuyo caso la compradora será exclusivamente la ciudadana de la Unión Europea doña V. M. R. L., que adquirirá la totalidad de la finca convirtiéndose en propietaria de la misma."
El art. 18 de la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, dispone: "En las zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, quedan sujetos al requisito de la autorización militar, tramitada en la forma que reglamentariamente se determine: a) La adquisición, cualquiera que sea su título, por parte de personas físicas o jurídicas extranjeras, de propiedad sobre fincas rústicas o urbanas, con o sin edificaciones, o de obras o construcciones de cualquier clase (…)." Añadiendo el art. 20: "A los efectos establecidos en los artículos anteriores, los Notarios y Registradores de la Propiedad deberán exigir de los interesados el acreditamiento de la oportuna autorización militar, con carácter previo al otorgamiento o inscripción, respectivamente, de los instrumentos públicos relativos a los actos o contratos de transmisión del dominio o constitución de derechos reales a que dichos preceptos se refieren." La disposición adicional establece que "las limitaciones que para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, así como para la realización de obras y edificaciones de cualquier clase, son de aplicación en los territorios declarados, o que se declaren, zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, en virtud de las previsiones contenidas en las disposiciones que integran el capítulo III, no regirán respecto de las personas físicas que ostenten la nacionalidad de un Estado miembro de la Comunidad Económica Europea (…)." En el mismo sentido se pronuncian los arts. 37 y 40 del Reglamento de la Ley, aprobado por el Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero.
La condición suspensiva supedita la adquisición de los derechos del acontecimiento que constituya la misma condición, de modo que el negocio existe desde luego, pero queda en suspenso su eficacia. Junto a la auténtica condición, se encuentra la denominada "conditio iuris" sobre la que hay cierto consenso en incluir, dentro de esta categoría, a hechos ajenos o extrínsecos al negocio mismo, pero cuya existencia es exigida por el legislador para que el negocio surta efectos. Y dentro de los supuestos englobables en la misma se hallan, precisamente, aquéllos en los que el propio legislador exige ciertas autorizaciones que vincula con la eficacia del negocio mismo. La consecuencia de la diferencia entre ambas, en lo que aquí interesa, consiste en que la "condictio iuris" no puede elevarse a "condictio facti". Es decir, que las partes no pueden poner en condición accidental lo que la propia Ley exige para la eficacia del negocio. De manera especial en el ámbito notarial y registral, pues sería una vía fácil de burlar las exigencia legales, que tanto unos como otros deben verificar (imponiéndolo así en este caso expresamente la Ley), y que siempre podría, en caso contrario, erigirse como simples condiciones impuestas por los sujetos intervinientes.
En el supuesto objeto de la transmisión objeto de análisis, lo que se constituye como supuesta condición fáctica es, precisamente, la obtención de la preceptiva autorización militar, y de ella no sólo se pretende hacer depender la eficacia del negocio, sino incluso su propia estructura subjetiva, al preverse que, en caso de no obtención de la misma, uno sólo de los sujetos compradores, el nacional comunitario, devendría pleno propietario. En la misma línea, en la propia escritura se reconoce el traspaso posesorio, así como se satisface ya una parte considerable del precio (que no se hace depender del pretendido suceso futuro e incierto) e incluso se pacta una condición resolutoria, que perfectamente podría pretender desplegar su eficacia antes de la obtención de la preceptiva autorización (para lo que se concede un plazo de doce meses, mientras que para el pago aplazado garantizado con la condición resolutoria se pacta un plazo de seis meses, en ambos casos a contar desde el otorgamiento de la escritura), lo que difícilmente puede cohonestarse con un negocio bajo condición suspensiva, con lo que ello supone.
Por tanto, y de acuerdo con la Resolución de la DGRN de 20 de octubre de 1980, la autorización señalada debería haberse exigido ya en el mismo momento de la autorización notarial y, por tanto, también a efectos de inscripción registral. No puede pretenderse, como se ha señalado, que la autorización únicamente deba exigirse al transmitirse el dominio, y hacer depender dicho momento, precisamente, de la obtención de la reiterada autorización, en los términos expuestos.
El segundo motivo por el que se denegó la inscripción de la finca fue el juicio de suficiencia, realizado por el notario, en relación con el poder por el que intervenía un tercero en nombre y representación de los dos esposos compradores: "Ejerce esta representación en virtud de escritura de poder autorizada por el Notario de Londres, Inglaterra, Don Julian Wilkins, el día 28 de julio de 2.014, de cuya copia autorizada que tengo a la vista, extendida en lengua española e inglesa, debidamente apostillada, resultan facultades que juzgo, bajo mi responsabilidad, suficientes para otorgar esta escritura de compraventa y para todos los extremos complementarios que son objeto de esta escritura. Me asegura el apoderado compareciente que las personas que representa existen, que no ha variado su capacidad jurídica y que sus facultades representativas se hallan plenamente vigentes."
El registrador consideró que, al no presentarse el poder otorgado en el extranjero, no se acreditó el cumplimiento de los requisitos exigidos por el Derecho Internacional Privado, ni la apostilla o en su caso legalización sin que, a estos efectos, sea suficiente el juicio de suficiencia del Notario autorizante, porque se tratan de supuestos distintos a los comprendidos en el ámbito del art.98.2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, modificada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre.
Desde la publicación de la Ley 24/2001, es abundante la doctrina de la DGRN sobre el alcance de la calificación registral sobre la reseña a la que se refiere el art. 98.1 de la citada Ley. De la doctrina y jurisprudencia existente, cabe establecer un criterio ya asentado y pacifico en orden al alcance de dicha calificación: el Notario debe hacer una reseña del documento auténtico que se le exhibe y hacer constar en la escritura su juicio relativo a la suficiencia de las facultades que derivan del mismo para el acto concreto que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia de los dos requisitos y también la congruencia del juicio con ese acto que se le pide inscribir.
La utilización de apoderamientos otorgados fuera de España es constante en la práctica notarial habida cuenta de la internacionalización de las relaciones económicas. Puede considerarse por tanto habitual y en ningún caso excepcional. La presentación al Notario de un poder otorgado fuera de España exige, al igual que ocurre con poderes otorgados en España, un análisis jurídico que conllevará conforme a los arts. 10.1 y 11.1 Cc, de una parte, la remisión respecto de la suficiencia del poder, a la ley española a la que se somete el ejercicio de las facultades otorgadas por el representado, de no mediar sometimiento expreso, y de otra, art. 11.1 Cc al análisis de la equivalencia de la forma en España, forma que habrá de regirse por la ley del país en que se otorguen. Ello implica que, analizado el valor del documento en el país de origen, tanto desde la perspectiva material como formal, pueda concluir su equivalencia o aproximación sustancial de efectos, en relación con un apoderamiento para el mismo acto otorgado en España.
La DGRN ha señalado en numerosas ocasiones cómo nuestro ordenamiento, en aplicación del principio de legalidad, establece una rigurosa selección de los títulos inscribibles que han de ser sometidos a la calificación del registrador, exigiendo que se trate de documentos públicos o auténticos (arts. 3 LH y 33 y 34 RH). Igualmente tiene establecida una dilatada doctrina relativa a la idoneidad de los documentos otorgados en el extranjero para producir una modificación del contenido del Registro español. Dicha doctrina pone de manifiesto cómo, con independencia de la validez formal del documento de acuerdo a las normas de conflicto aplicables (art. 11 Cc), y de su traducción y legalización (arts. 36 y 37 RH), es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación a los documentos públicos españoles, requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro.
Esta doctrina se fundamenta en que, como exige el art. 4 LH, "también se inscribirán (…) los títulos (…) otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España"; lo que exige determinar cuándo concurre dicha circunstancia. Como ha reiterado la DGRN, el documento extranjero sólo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante dé fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contenga [vid. en el mismo sentido el art. 323 LEC o el art. 2.c) del Reglamento 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo de 12 de diciembre de 2012 (Bruselas I refundido)]. Este juicio de equivalencia debe hacerse en función del ordenamiento extranjero aplicable por corresponderle determinar el alcance y eficacia de la actuación del autorizante lo que a su vez impone que dicha circunstancia sea debidamente acreditada, fuera del supuesto en que el registrador no lo considere preciso (art. 36 RH).
Desde la perspectiva formal, la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, constituyen un requisito para que el documento autorizado ante funcionario extranjero pueda ser reconocido como auténtico en el ámbito nacional y, concretamente, para que pueda acceder a los libros del Registro por exigirlo expresamente el art. 36 RH. De otro modo, la falta de toda referencia a la legalización impide tener por cumplida la previsión legal, pues como afirma el apartado segundo del art. 98 de la Ley 24/2001, el instrumento público debe contener "la reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico", siendo la legalización precisamente la circunstancia que permite tener por auténtico el documento extranjero reseñado. Consecuentemente, será preciso que en la reseña que el Notario español realice del documento público extranjero del que resulten las facultades representativas, además de expresarse todos los requisitos imprescindibles que acrediten su equivalencia al documento público español, deberá expresarse todos aquellos requisitos que sean precisos para que el documento público extranjero pueda ser reconocido como auténtico, especialmente la constancia de la legalización, la apostilla en su caso, o la excepción de ambos, de acuerdo con los convenios internacionales, sin perjuicio de que pueda aportarse al registrador el documento auténtico debidamente legalizado o apostillado, en su caso.
Como en la escritura objeto del presente recurso el Notario manifiesta en la reseña identificativa del poder que se encuentra debidamente apostillado, no se puede revocar por este defecto.
