BOE de 9.3.2026

- Resolución de 27 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Redondela-Ponte Caldelas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa por no aportarse autorización militar previa.

Nota: Mediante escritura de compraventa autorizada por notario el día 8 de abril de 2025, don J.M.A.I. vendía a doña E.C.N., nacional de Brasil, la finca registral número 8.997 de Cotobade. Ahora se discute si cabe la inscripción de una escritura de compraventa por la que un ciudadano español vende a una nacional de Brasil, una finca procedente de una concentración Parcelaria de (…) que consta en el Registro como finca rústica y linda con Monte Vecinal en Mano Común de (…), si bien según la certificación catastral es urbana. Antes de emitir la calificación, la registradora consultó al Ayuntamiento sobre la situación urbanística de la finca, contestando el Ayuntamiento que la consideraba rústica por estar en su mayor parte situada en suelo rústico de protección forestal.
El régimen jurídico de la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros en las denominadas zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros se contiene en los artículos 18 y 20 de la Ley 8/1975 de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional y en los artículos 37 y 40 de su reglamento, aprobado por el Real Decreto 689/1978.

"3. En la Orden de servicio comunicada de la Dirección General de Infraestructura del Ministerio de Defensa 1/2021, se dictan instrucciones para la racionalización de la autorización para adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios, y se excluye de la necesidad de autorización militar en todos los supuestos del artículo 21, números 3 y 4, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; esto es, en los que el suelo se encuentre en la situación básica de suelo urbanizado. Dispone el citado artículo 21 en los citados apartados, lo siguiente: «3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones: a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación. b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado. c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente. 4. También se encuentra en la situación de suelo urbanizado, el incluido en los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la legislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano o asimilada y cuando, de conformidad con ella, cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al efecto».

4. Por tanto, ha sido el propio Ministerio de Defensa, y dada la salida de los ciudadanos británicos de la Unión Europea que se hizo efectiva el día 1 de enero del año 2021, el que ha interpretado esa normativa a través de la Orden de Servicio 1/2021 que la propia registradora cita en su nota, considerando informados favorablemente todos los instrumentos de ordenación urbanística. Y este informe favorable –como señala la notaria recurrente– y por lo tanto la exclusión de la necesidad de la solicitud y obtención de la autorización militar se produce no solo en el suelo urbanizado a que se refiere la letra a) del artículo 21.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015 es decir no solo a los suelos urbanizados que hayan sido objeto de un planeamiento urbanístico, sino a todos los demás comprendidos en las letras b) y c) del número 3 del mismo artículo y también a los comprendidos en el número 4 de la misma norma y ello: a) porque así lo dice expresamente la citada orden, último párrafo del punto primero, y b) porque solo excluye las poblaciones fronterizas y las fincas rústicas (número 2 del mismo artículo 21), según dice el punto segundo de la citada orden.

5. No obstante, lo cierto es que no se ha acreditado que el terreno cumpla con tales requisitos. En primer lugar, porque la finca procede de una concentración parcelaria y figura en el Registro como rústica. Como reconoce el propio recurrente, la innecesariedad de la autorización militar, para la adquisición de terrenos por ciudadanos no comunitarios, no se extiende a los terrenos rústicos o no urbanizables. Y ello, aunque cuente con alguna edificación aislada. Como señaló la Resolución de esta Dirección General de 9 de febrero de 2022, «el mero hecho de que catastralmente se acredite la existencia de la edificación que se pretende declarar por antigüedad, ni el certificado del técnico competente, no es suficiente a estos efectos –aunque lo sean para poder declarar la obra nueva por antigüedad– pues se limitan a constatar la descripción de la edificación y su fecha de construcción. Pero ello no implica necesariamente que la legislación urbanística les atribuya legalmente la condición de suelo urbanizado en los términos a que se refiere el artículo 21, números 3 y 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Para ello será preciso acompañar la correspondiente calificación urbanística de la finca expedida por la Administración pública competente que lo acredite. Tampoco el hecho de que en el Registro se describa como urbana, es un elemento definitivo, pues no es la descripción registral la acreditativa de tal condición, salvo que se hubiera incorporado certificado de la calificación urbanística de la finca [cfr. artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria]».
Asimismo, la mera calificación catastral de la finca como urbana tampoco es suficiente para excluir la necesidad de autorización militar, si no se acompaña la correspondiente calificación urbanística de la finca expedida por la Administración pública competente que lo acredite. En el supuesto de hecho que motiva el presente expediente, la naturaleza rústica de la finca no solo deriva de la descripción registral, sino que también resulta de la consulta al Ayuntamiento correspondiente. En consecuencia, no cabe sino confirmar la calificación registral.
Ahora bien, en el caso de que los interesados obtengan un certificado municipal acreditativo de la calificación urbanística de la finca como suelo urbanizado, el defecto sería subsanable mediante la aportación del mismo al Registro. En caso de que no tenga tal calificación urbanística acreditada de suelo urbanizado, y sea no urbanizable o rústica, será necesario haber obtenido la autorización militar con carácter previo al otorgamiento, tal como exige el precepto legal anteriormente mencionado, deviniendo insubsanable el defecto."

Por todo lo anterior, la DGSJyFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

[BOE n. 60, de 9.3.2026]