BOE de 27.10.2025

- Acuerdo entre el Reino de España y los Emiratos Árabes Unidos sobre cooperación en materia de seguridad y lucha contra la delincuencia, hecho en Abu-Dhabi el 7 de febrero de 2021.

Nota: Este acuerdo entró en vigor el 19 de febrero de 2023, esto es, hace más de dos años y medio (!!!)

- Acuerdo entre el Reino Unido representado por el Home Office y el Reino de España representado por la autoridad central española en materia de asistencia judicial (en lo sucesivo denominados «los signatarios») relativo al reparto del producto del delito o de los bienes decomisados, hecho en Londres y Madrid el 15 y 30 de abril de 2025.

Nota: El presente acuerdo entró en vigor el 30 de abril de 2025, es decir, hace casi medio año (!!!).

- Resolución de 29 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Torrox a inscribir una escritura de compraventa.

Nota: Mediante escritura autorizada notarialmente, don M.G.G., de nacionalidad británica y representado en el otorgamiento, transmitió a los esposos don J.C.A.D. y doña N.I. la finca registral 9.275. La calificación expresa el siguiente defecto impeditivo de la inscripción: «(…) Es una escritura de compraventa en la cual el transmitente no tiene inscrito en el Registro su título de adquisición... En consecuencia, la falta de identidad entre el disponente en la escritura y el titular registral impide practicar la inscripción solicitada, en los términos expuestos.»

Los compradores recurren la calificación, con una argumentación que se centra en el acceso directo de determinadas resoluciones dictadas por tribunales del Reino Unido, alegando también, respecto de la concreta calificación emitida: «(…) Que dicha apreciación no se corresponde con la realidad registral, pues el transmitente figura como titular inscrito de una mitad indivisa en virtud de herencia otorgada tras el fallecimiento de su hija D.ª T. A. F. según consta inscrito en el Registro de la Propiedad de Torrox, Finca de Nerja 9275.
En cuanto a la otra mitad indivisa, aunque no figura a nombre del transmitente pertenece al mismo en virtud de escritura de adición de herencia, otorgada ante el Notario D. Miguel Ángel Delgado Gil, bajo el número 491 de su protocolo.
En la escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada tras el fallecimiento de la causante solo se indicó que D.ª T. A. F. era dueña de una mitad indivisa del inmueble, cuando en realidad era dueña de la totalidad, en virtud del acuerdo realizado ante el Tribunal del Condado de Birmingham (Reino Unido) en el proceso de divorcio, es por lo que se adiciona a la escritura de herencia, la restante participación indivisa del inmueble (…).»
Y respecto de la inscripción de las citadas resoluciones judiciales: «(…) Que teniendo por presentado este escrito, junto con la documentación que se acompaña, se sirva practicar la inscripción de la sentencia de divorcio dictada por el Juzgado de Familia de la Ciudad de Birmingham, Reino Unido, de fecha 02/05/2014, en virtud de la cual se adjudica a la cónyuge fallecida y por tanto al transmitente como único heredero de la causante, la mitad indivisa del inmueble sito en Calle (…) Nerja, Málaga, finca de Nerja n.º: 9.275. Asimismo, y al tratarse de una resolución judicial dictada en otro estado miembro de la UE, en este caso el Reino unido antes del Brexit, produce plenos efectos en el estado español sin necesidad de acudir a un procedimiento de exequatur, y en ningún caso podrá ser objeto de una revisión en cuanto al fondo (Reglamento (CE) n.º 2201/2003. Bruselas 11 bis).
Una vez inscrito el título de adquisición (sentencia de divorcio) de la mitad indivisa que consta a nombre distinto del transmitente, se revise la calificación negativa emitida y se proceda a la inscripción de la escritura de compraventa anteriormente referida, por reunir los requisitos legales exigibles y constar inscrito el título de adquisición del transmitente.»

Obra en el expediente la siguiente nota de despacho, rectificatoria de la calificación inicial, fechada el día 19 de junio de 2025, posterior, por tanto, a la calificación y reseñada por la registradora en su informe, denegando tan solo la inscripción de una mitad indivisa de la finca transmitida.

"2. Así las cosas, y reducido el recurso a la negativa a la inscripción de una mitad indivisa de la finca transmitida, necesariamente ha de ser desestimado; sin que proceda analizar las alegaciones que en él se formulan en torno a la inscripción de determinadas resoluciones judiciales dictadas en el Reino Único, pues la argumentación de la calificación para nada tiene que ver con ellas. Y sí lo ineludible que es que la titularidad del transmitente conste debidamente reflejada en los libros del Registro en su totalidad (recuérdese que solo se ha denegado el acceso respecto de una mitad indivisa de la finca vendida y se ha inscrito en favor de la parte compradora la otra mitad).
Para ello, sin duda e imperativamente, deberá acceder al Registro, con carácter previo, el título del vendedor pendiente de despacho (objeto también de recurso).
Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid. por todas, la Resolución de 10 de abril de 2017 y las más recientes de 21 de febrero de 2020, 22 de enero de 2021 o 25 de octubre de 2023), es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente. Así lo establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, según el cual, para inscribir actos declarativos, constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos reales sobre inmuebles, dichos actos deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del principio de legitimación registral (vid. el citado artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, estando una mitad de la finca transmitida inscrita (y bajo la salvaguardia de los tribunales) en el Registro de la Propiedad a favor de una persona distinta del transmitente y como principio básico registral, no podrá accederse a la inscripción del título calificado, sin que previamente se inscrita la transmisión pendiente de reflejar tabularmente (cfr. artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria). La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular, o derivados de procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido intervención."

Por todo ello, la DGSJyFP desestima el recurso interpuesto (reducido a la denegación de la inscripción de una mitad indivisa de la finca por las razones que expresa la nota).

[BOE n. 258, de 27.10.2025]