BOE de 22.3.2025

- Resolución de 25 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Nota: Se plantea en este recurso la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura pública de compraventa respecto de la cual concurren las circunstancias siguientes: suspendida su calificación por aplicación del artículo 255 LH, se presentó mandamiento judicial ordenando la práctica de anotación preventiva de prohibición de disponer sobre la finca objeto de la compraventa, en virtud de la ejecución de una resolución de decomiso dictada, con anterioridad al otorgamiento de la escritura de venta, por el Juzgado de Instrucción de Flandes Oriental. El registrador suspende la inscripción de la escritura hasta la resolución del procedimiento, de conformidad con el artículo 432.1.d) RH.

"2. Dispone el artículo 432.1 del Reglamento Hipotecario en su apartado d) que «en el caso que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado. En este supuesto podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa». Como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 27 de junio de 2014, el mecanismo del artículo 432 del Reglamento Hipotecario está basado en la posibilidad legalmente prevista de «otras anotaciones registrales» en casos en que la publicidad registral sea útil para el buen fin del procedimiento (cfr. artículo 727.6.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y consiste específicamente en la suspensión del despacho de un determinado título, que por definición ha sido formalizado antes de la adopción de la medida cautelar. Aquí el principio de prioridad no juega, de manera que la medida cautelar consiste precisamente en que el juez –con las garantías de «bonus fumus iuris», prestación en su caso de caución y audiencia de los afectados– ordena al registrador que se abstenga de calificar y despachar un título ya autorizado incluso ya presentado en el Registro de la Propiedad.

[...]
6. [...]
Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral cuando nos encontramos ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles (según uno de ellos alguien adquiere por donación y según otro alguien distinto adquiere por usucapión), presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que «si son incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha» (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

7. Pero este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.

8. Esta doctrina debe compaginarse, adicionalmente, con el carácter específico del artículo 432.1.d) del Reglamento Hipotecario, precepto que obliga al registrador a suspender la inscripción aunque el título cuya inscripción se pretende esté presentado con anterioridad. Es la finalidad propia de este artículo y de esta medida cautelar en cierta medida excepcional, pues el registrador, dentro de los márgenes de la calificación registral de documentos judiciales, no puede calificar si la propia transmisión presentada constituye un acto delictivo. Esto lo tiene que decidir el juez que instruye las diligencias previas, en virtud de los recursos procedentes, en el ámbito del mismo procedimiento en el que la medida cautelar ha sido adoptada.

9. [...]
Dicho de otra forma, en el presente caso, no nos encontramos ante un simple supuesto de falta de poder de disposición, sino de verdadera nulidad del título transmisivo objeto de la calificación impugnada, pues este infringe una prohibición de disponer dictada en causa criminal, con el consiguiente componente de orden público, cuya imperativa protección ineludiblemente conduce a la sanción de nulidad de los actos realizados en su contravención, como resulta de los artículo 6.3 y 1305 de nuestro Código Civil y 18, 33 y 79 de nuestra Ley Hipotecaria.

10. Como explica la citada Resolución de 27 de junio de 2014, aunque el título cuya inscripción se suspende judicialmente pudiera haber sido otorgado en favor de un adquirente de buena fe que, de no haberse presentado la medida cautelar, una vez calificado dicho título conforme a la situación registral existente al tiempo de su presentación en el Registro (cfr. artículos 17, 18 y 24 de la Ley Hipotecaria) habría sido inscrito, el registrador, dentro de los márgenes de la calificación registral de documentos judiciales (cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento), no puede calificar si la propia transmisión presentada constituye un acto delictivo cometido por todos los otorgantes o si es procedente o no el levantamiento de la medida cautelar por tratarse de un tercero de buena fe. Esto lo tiene que decidir el juez que instruye las diligencias previas, en virtud de los recursos procedentes, en el ámbito del mismo procedimiento en el que la medida cautelar ha sido adoptada.

Por todo lo anterior, la DGSJyFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

[BOE n. 70, de 22.3.2025]